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銀行ローンVSフラット35

先日、住宅金融支援機構東北支店の麻生支店長とお会いする機会をいただき、住宅金融の動向や、今後の機構の取り組みなどについて貴重なお話をいただいた。<br /><br />仙台圏の現在の住宅ローン市場は民間金融機関による10年固定ローンが主流で各行が1%台の金利を打ち出し顧客獲得の激しい競争が繰り広げられている。<br /><br />一方で住宅金融支援機構は住宅金融公庫のいわゆる民営化により、業務形態が変り(住宅ローンの証券化)フラット35という35年固定の住宅ローンを金融機関と提携して顧客に提供している。(銀行は消極的だが・・。)金利や条件は金融機関により異なりますが、現行で最も低水準の金融機関の場合、20年以下の返済の場合2.49%で20年超の返済の場合は2.69%といったところ。さらに長期優良住宅の認定を受けるなど品質の高い住宅には0.3%の金利優遇が受けられる。また前政権の緊急経済対策により、自己資金が不要の100%ローンや50年ローンなどの商品も取り扱いを始めている。さらにフラット35独自の技術基準による設計・現場における検査もあるのでお客様にとっては安心というメリットもある。<br /><br />毎月の支払い額の比較をしてみよう(3000万を35年で返済した場合)<br /><br />○ 銀行の場合(金利当初10年間 1.8%・ボーナス返済なし)<br /><br />毎月 96,327円   10年間の支払総額 11,559,240<br /><br />○ フラット35Sの場合 (20年優遇金利2.39%・ボーナス返済なし)<br /><br />毎月 105,487円  10年間の支払総額 12,658,440 <br /><br />当初10年間は確実に銀行ローンが有利なのがわかるだろう。しかし10年後の金利がいくらになるかが問題でこればかりは誰も分からない。10年後も○%と優遇します。といった話もよく聞きますが、設定する基準金利がいくらになるかという問題もあるから複雑だ。そういう中で将来の金利予測をするのは難しいですが、過去の例や長期金利の動向なども考慮すると少なくとも4%位の金利上昇は頭に入れておくべきではないでしょうか。<br /><br />○ 銀行で11年目より4%になった場合(以後25年間4%と仮定)<br /><br />毎月 122,722円  以後25年間の支払総額 36,816,600となり<br /><br />合計支払総額 11,559,240+36,816,600=48,375,840となります。<br /><br />○ フラット35Sで21年目より2.69%になった場合<br /><br />毎月 107,717円  以後15年間の支払総額 19,389,060となり<br /><br />合計支払総額 12,658,440×2+19,389,060=44,705,940となります。<br /><br />これはあくまで10年後の金利が4%に上昇した場合の試算ですが、こうした事も十分ありうるのだ。<br /><br />私が思うには住宅ローンの選択をする場合、金利が上がるか上がらないかという視点ではなく、上がった場合でも対応が可能な方は変動を選択しても問題ないと思うのですが、上がった場合に返済が困難になるという方は固定を選択するか、借入金の減額など計画の見直しをしたほうがいいと言う事。<br /><br />一昔前にあったステップローンやゆとりローンなどで起きた住宅ローンの悲劇は将来の収入は上がるだろうとの予想がずれ生じたもので、金利の予測も不景気だから上がらないだろうという考えで資金計画を立てると失敗する可能性があると言う事。<br /><br />あれこれ考えると本当に難しい問題ですが、お客様にとってベストな方法を一緒に考えアドバイスさせていただきますのでよろしくお願いいたします。<br /><br /><br />

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