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本気で金利が上がった場合の変動金利の返済額を計算してみた

これまで3回、住宅ローンに関するブログを書いてきた4回目、最後になるかどうかは書いてみてから考えます(笑)。

1回目 「ローン金利は上がるのか?」

2回目 「変動金利が上昇するという場合、2種類あるのをご存じですか?」

3回目 「変動金利は怖い、全期間固定は高い、だから10年固定!?」

 

第3回の最後に「変動②(0.8→1.4→2.0%)と全期間固定(35年間1.4%)を比べて、なぜ変動②の方が返済額が小さくなりましたが、なぜでしょうか?」と書きました。その答えです。

 

まず、下記のような金利の4パターンで計算してみます。

計算は住宅ローン返済額シミュレーション|みずほ銀行で実施しました。

(A) 変動金利でもずっと0.8%

(B) フラット35、1.4%固定金利

(C) 変動金利、7年ごと0.3%ずつアップ

(D) 変動金利、バブル到来?最後は4.0%

 

それぞれの総返済額はいくらになるでしょうか?

条件として借入5000万、35年、毎月返済、住宅ローン控除や返済開始月等は考慮せず単純計算で利息分だけを記載(端数切捨て)すると

(A) 734万円

(B) 1,327万円

(C) 1,062万円

(D) 1,207万円

あれ?と思いませんか?金利の急上昇が怖いから全期間で組む、10年固定で組む、でも実際に(C)や(D)のように金利が上昇しても、(B)より低い。なぜ???????

 

そうです。その金利が上がった時点の残っている元本の額が小さいからです。要するに残債が多いローン初期は金利が低い方が有利ということです。

でも実際ここまで金利が上がる可能性もあるし、こればかりはわかりません。ちなみに店頭金利2.475%、スタートの0.8%が適用金利なので、優遇幅1.675%、つまり適用金利が4.0%になっているときは世間の基準金利は5.675%になっているときです。

 

果たしてどうでしょうか?

 

また繰り上げ返済で期間を短くするようなケースは想定していませんが、仮に5年縮めたら・・・。

 

一応、住宅ローン解説シリーズは次回で終わりにします。

ローンについては、繰り上げ返済と住宅ローン控除比較などネタはありますが、それはまたずっと先にお伝えします。

 

本内容に関するお問い合わせはこちらまで。

加納 t-kano@daitojyutaku.co.jp